对于绝大部分人而言，买房都是一件大事，其中最重要的环节莫过于签订房屋买卖合同。之所以这么说，根本原因是买卖双方在关于房屋信息上的不对称地位。常见的情况是，买方的许多行为非出于本意，抑或不明确从何种角度理解和把握合同，以致最后在合同履行中处于相对被动地位仍无可奈何。因此，笔者在此提醒广大购房者，在签订房屋买卖合同时需多加注意，充分了解合同内容，领悟文字背后的意图，谨防各类型合同陷阱。

如果房屋为期房，签订合同时，首先需留心合同的各个留白处，尤其需要注意是否“五证齐全”，其中又以预售许可证最为重要。

房屋取得商品房预售许可证必须符合下列条件：

1、开发商企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

4、已通过竣工验收；

5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

6、物业管理方案已落实。而对于现房来讲，众所周知，其好处在于可以比较清楚、完整地了解房屋的情况，还可以快速取得房地产权利证书等。

购房者可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假即可，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有较大风险，一般不推荐购买。

基于房地一体主义，房随地走，土地的重要程度不言而喻。现在很多房地产开发项目的用地虽然是政府出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，往往导致土地使用年限不是70年，部分甚至只有40年。购房者在购买时一定要准确核实土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。现行法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。

同样是房屋，用途却千差万别。有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途却为“公寓”。关于公寓的界定，学界仍未有明确的定论。但明确的是，国家强制标准中对光照条件的要求并未提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间可以采取不同的解释和理解，这就为别有用心的售房者提供了可乘之机。另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，因此为了孩子入学购房的需尤其慎重。

物业是小区的大管家，业主的服务者。在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，要仔细阅读。存在疑问或含混的地方要及时指出并要求得到合理解释。

成立业委会虽为当下许多业主与物业打交道的必经之路，成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿过多参与类似事务，业委会的成立遥遥无期或虽成立但流于形式、形同虚设，导致业主和物业之间纠纷较多。

此外，合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，如果仅限于口头承诺，那么在大多数情况下不足为信。

由于各种原因，房屋的实际面积和约定交付面积通常存在一定差距。面积条款正成为目前引发纠纷最多的条款，如果有业主认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，笔者可以告诉各位这是错误的理解。如果购房者和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。

现实中，开发商往往在签订合同时和购房者进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。而恰恰是这种做法巧妙规避了3%的法定条件。大家在签订合同时务必看清楚这一点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

房价高企，开发商往往答应帮助购房者贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房者信誉等问题导致不能贷款的，购房者需一次性付清房款。购房者可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。

此外，开发商和购房者会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可以要求对等待遇，这也是完全正当的。

房屋交付，业主往往满心欢喜而忽略了其中的问题。交房的条件，一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚。

关于小区的公共部分，开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，从而对产权问题避而不谈。如果合同未约定这些场所的产权，开发商有可能另行销售这些场所，买主不一定能让业主免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。

综上，凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。笔者要提醒各位的是，签订的合同材料需要妥善保管，以免后续存在纠纷等问题的时候如需要查看合同条款等，才能找到依据。

作者：刘陈旭光

陕西韬达律师事务所