近年来随着房地产价格的快速上涨，普通居民和大量投资客都将房地产作为财富增值保值或者投资的重要标的，随之而来与房地产相关的纠纷也呈爆发式增长，作为房地产企业如何在销售环节防范法律风险呢？

一、报刊广告、宣传单、电视／网络广告、其他媒体广告、公司官网、公司微信公众号等宣传资料或传媒介主要法律风险点。

（一）介绍户型图、交楼标准时，未注明其适用或未适用范围，尤其是非标准层、非标准户型的差异。

（二）户型图展示的户型结构与合同签约白图、施工报建图等文件不一致。

（三）宣传的房屋均价、起价和具体优惠条件不清晰。

（四）房地产广告不符合“十项命令性规范”及“九项禁止性规范”的要求。

（五）宣传的交付或装修标准是否与承诺的交付标准不一致。

二、销售说辞的主要法律风险点。

（一）只管自销团队，而忽略代理公司，尤其是渠道公司的销售人员及相关说辞。

（二）根据政府区域规划承诺商业、教育、医疗配套而政府规划可能变化。

三、销售现场主要法律风险点。

（一）“五证”未在售楼处显著位置进行公示。

（二）未按规定一次性公开全部预售房源。

（三）未明码标价实施一套一标，并在醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，且标示价格主管部门投诉举报电话。

（四）未公示商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

（五）未对公示文件及公示情况拍照或摄像存档。

（六）沙盘未明确标识宗地的用地红线。

（七）沙盘中对于后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等可能产生的变动未有特别提示。

四、样板间主要法律风险点。

（一）展示的样板间是否与交付标准（包括但不限于户型结构、尺寸、电器设备设施、装饰部品部件、五金部品部件等）一致，对存在不一致的地方是否有免责提示。

（二）对装修示范单位、交付标准示范单位是否分别进行提示，提示语是否准确，字体、位置是否醒目。

（三）不属于交付范围内的摆放物品是否有相关提示语（如“仅供参考，非交楼标准”）。

（四）属于交付范围内的摆放物品是否有相关提示语(如“本公司如以同等材质替换，恕不另行通知”)。

（五）对样板间／示范单元是否有拍照或摄像存档。

五、签约文件主要法律风险点。

（一）解约条款的约定是否有风险。

（二）认购书是否有正式合同的最迟签约时间的约定。

（三）第三人付款的,付款手续是否有风险。

（四）认购书及其附件是否齐全。

（五）土地用途是否和土地出让合同、土地证一致。

（六）层高的约定是否与交付标准一致。

（七）办理银行贷款及购房人逾期付款的内容及违约责任是否约定明确。

（八）面积差异的处理方式是否约定明晰。

（九）配套交付时间是否在配套工程完工之后，交付时所需满足条件约定是否合理。

（十）拒绝交付的风险转移、 费用承担时间等是否约定明确。

（十一）关于庭院、露台、地下室、地下停车库、外立面等部位的权益约定是否明晰准确。

（十二）公司承担阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有约定。

（十三）签约流程的落实：谁签约、谁审核、谁盖章、谁存档。

“再相似的案件都总有不同的细节和难题”。房产问题深奥复杂，如您遇到法律问题，专业律师随时为您保驾护航！

作者：刘辉律师

陕西韬达律师事务所