笔者以“集资房”、“合同效力”为条件进行检索，共搜索到670篇案例。其中，最高人民法院出具的文书有2篇，高级人民法院出具的文书有33篇。经过笔者对前述案例进行系统梳理、分析后，整理下文，供读者参考。

一、法院应否受理集资房转让纠纷

司法救济是当事人维权的最后一道防线，所以，除非法律有明确规定，人民法院应当对当事人的诉请都予以受理，尤其是现如今已实行立案登记制。

支持人民法院对部分房地产案件不予受理的主要法律渊源为1992年发布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（该通知仍为现行有效的司法解释），该通知第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。

人民法院在审理案件中，主要的问题在于如何甄别是否属于单位内部建房、分房纠纷。在前述案例中，笔者经过检索，就围绕该节主题摘选了两个有代表意义的案例提供给读者进行对比分析，两个案例分别为广西壮族自治区高级人民法院审理的熊国红与蒋希东房屋买卖合同纠纷案（（2013）桂民提字第24号）和湖北省高级人民法院审理的张瑞云、十堰市实验幼儿园房屋买卖合同纠纷案（（2017）鄂民申1189号）。

在广西壮族自治区高级人民法院审理的熊国红与蒋希东房屋买卖合同纠纷案【（2013）桂民提字第24号】中，广西壮族自治区高级人民法院认为：“虽然蒋希东转让的房屋是单位集资房，但其与其原所在单位矿产品公司就案涉房屋并无纠纷。本案蒋希东与熊国红之间的纠纷属于平等主体之间因房屋转让产生的纠纷，属于人民法院民事纠纷受理范围”。

而在湖北省高级人民法院审理的张瑞云、十堰市实验幼儿园房屋买卖合同纠纷案【（2017）鄂民申1189号】中，湖北省高级人民法院认定：“张瑞云与十堰市十堰幼儿园之间的房屋买卖合同纠纷实质是单位内部职工住房福利问题产生的争议，而且购买公有住房受当时的公有住房改革政策的调整，因此，张瑞云与十堰市实验幼儿园签订的《十堰市公有住房买卖合同书》并非平等主体之间的民事法律行为。根据该规定，原审法院认为张瑞云与十堰市实验幼儿园之间的房屋买卖合同纠纷不是平等主体间的民事争议，不属于人民法院民事诉讼受案范围，裁定驳回张瑞云的起诉并无不当。张瑞云提出的本案认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误的申请再审理由不能成立”。

二、集资房买卖合同是否有效

“集资房买卖合同是否有效”几乎是人民法院审理每一起集资房合同纠纷案件都会面临到的问题，各地法院、各承办法官对该问题的看法、裁判观点也并不完全一致。

主张集资房买卖合同无效的人民法院所持有的主要论据为：集资房系国家保障性安居工程建设的重要组成部分；法律法规以及政策性规定购买人有特定身份要求；未取得产权登记不得进行房屋转让（《城市房地产管理法》第三十八条第六项）；资格购买人将集资房擅自出售的行为客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象属社会公共利益范畴。

比如在张慧新与王功兰、寻小虎房屋买卖合同纠纷案一审、二审过程中，浏阳市人民法院和长沙市中级人民法院分别就以前述原因认定了所涉集资房买卖合同无效。

主张集资房买卖合同应属有效的人民法院往往是采取反向解释的说理方式。即，我国目前没有相关法律和行政法规明确禁止进行集资房的买卖行为。比如湖北省高级人民法院审理的周玉涛与李厚福房屋买卖合同纠纷案【（2015）鄂民申字第00305号】中，湖北省高级人民法院认为：“相关行政法规虽对经济适用性住房以及单位集资合作建房作出过相关规定，但相关规定仅是规范转让的程序，而非限制所涉房屋的转让，更没有规定合同无效的条款，因此周玉涛主张合同无效的观点不能成立”。

支撑法院判决确认集资房买卖合同有效的主要法律依据为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条。即，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。依据该解释进行裁判的人民法院，直接对依据《城市房地产管理法》第三十八条、《经济适用房管理办法》、住房和城乡建设部《关于制止违规集资合作建房的通知》【（2006）196号】将合同裁判为无效的人民法院进行了回应。

比如由福建省高级人民法院审理的谭北成、巫秀莲与洪俊龙、漳州市第九中学房屋买卖合同纠纷案【（2014）闽民申字第83号】中，福建省高级人民法院认定：“《城市房地产管理法》第三十八条是对行政管理部门办理物权变动登记的管理性规定，而不是认定物权转让合同效力的强制性规定。物权变动能否成就以及是否办理物权登记，均不影响转让合同效力”。

同样，在广西壮族自治区高级人民法院审理的曹家珍、陈洪玉、黄娟、曹静、曹温柔与被申请人施荣、一审被告李玲房屋买卖合同纠纷案【（2015）桂民申字第162号】中，该案裁定书中亦载明：“合同签订时曹传红虽未取得房屋的权属证书，不符合《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，但该法律规定并非属于认定民事合同效力的强制性规范，而房屋转让合同在通常情况下一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力”。

在山西省高级人民法院审理的闫洪利与马水利房屋买卖合同纠纷案【（2014）晋民申字第885号】中，文书中载明：“由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定为管理性的规定，而非效力性的规定，因而闫洪利主张协议无效的理由不成立”。

在河南省高级人民法院审理的郑州市中原区汝河路街道办事处与河南清华物业发展有限公司合同纠纷案【（2015）豫法民二终字第199号】中，河南省高级人民法院认定：“住房和城乡建设部（原建设部）虽于2006年8月14日下发（2006）196号通知（《关于制止违规集资合作建房的通知》），要求停止审批党政机关集资建房项目，但该通知不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，不能作为认定合同是否有效的依据；且本案涉及综合楼项目审批时间为2006年1月9日，系在住房和城乡建设部通知下发之前已审批完成。故，清华物业公司的上述抗辩理由均不能成立，原审法院不予支持”。

在前面所述的“张慧新与王功兰、寻小虎房屋买卖合同纠纷案”再审过程中【（2014）湘高法民再终字第126号】，湖南省高级人民法院认定：“违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，并非合同效力禁止性规定。且王功兰通过涉案《房屋转让协议》直接获取了一定的经济利益，原审判决以涉案《房屋转让协议》违反国家政策性规定以及不利于国家为低收入特定人群提供保障性住房的目的，从而判决涉案《房屋转让协议》无效，属适用法律错误，应予纠正”。

所以，笔者个人认为，严格意义上说，认定集资房买卖合同合法、有效是大的裁判趋势，而且根据检索出的案例分析，由于基层法院承担了绝大多数此类案件的裁判工作，所以，根据当前情况分析，基层法院在裁判时，对此问题（集资房买卖合同是否有效）存在较大分歧，判决结果不尽一致。但越是到高级人民法院或最高人民法院，裁判的趋同性较为明显。即，统一倾向于认定所涉集资房买卖合同有效。

在对高级人民法院审理的33个案例进行逐个分析后，笔者个人分析认为，由江西省高级人民法院提审的余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明房屋买卖合同纠纷案【（2015）赣民提字第9号】，对集资房转让合同应属有效进行了比较全面的阐述和分析，说理非常全面到位。

该案文书将合同应属有效的理由展开论述如下：

第一，合同系双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。

第二，双方争议的房屋系合法建设，并取得了产权初始登记的房屋，并非违法建筑物，将来如果政策变化有可能办理产权登记到购房人名下，对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。

第三，《城市房地产管理法》第三十八条第六项只是规定了对于“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，但在该部法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任，也未规定违反该条款将导致合同无效。违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联。

第四，我国物权法采用的是物权变动原因与结果区分原则，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

即，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据（在云南省高级人民法院审理的李桂芝、李进文与李明轩、曾红伟返还原物纠纷案【（2014）云高民申字第407号】中，云南省高级人民法院依据《中华人民共和国物权法》第9条和第15条的规定，认定：‘‘不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，但物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件’’）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。

该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。

在670篇案例中，由在最高人民法院审理的仅有1篇文书涉及合同效力问题。即，熊群先与张益华购房指标转让合同纠纷案【（2012）民再申字第321号】，在该案中，最高人民法院认为：“案涉房屋并非经济适用房，建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》以及熊群先原单位作出的《“芙蓉公寓”购房方案》并非法律或者行政法规，不能作为认定合同效力的依据。案涉口头协议并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，案涉房屋是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，亦不影响转让协议的效力”。

当然，人民法院在审理具体案件时，会结合具体的案情和当事人的诉请、围绕的争议焦点进行具体分析、评判，当个案中无需直接对所涉集资房买卖合同效力进行表态时，人民法院也会选择对此不予置评的态度。

比如在胡辉辉、黄石市百盛贸易有限公司执行异议之诉案件中，一审黄石市中级人民法院认为：“依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；且经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。可见，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。

本案中，日盛公司与胡辉辉签订的百盛家园经济适用房定购协议，虽是双方真实意思的表示，但因经济适用房属于保障性质的政策性住房，其购买者的资格需有关行政部门审核，目前胡辉辉并未举证证明其符合经济适用房购买资格，故对日盛公司与胡辉辉签订的百盛家园经济适用房定购协议的效力一审法院不予评判”。

湖北省高级人民法院在二审中【（2017）鄂民终13号】，直接以“约定能否实现（即合同能否履行）”来作出裁判，对于合同效力未予置评。该案文书载明：“因争议的标的物为具有特定性质的经济适用房，胡辉辉能否取得涉案房屋受《经济适用房管理办法》等政策的限制，而本案中胡辉辉没有提交证据证明其具有经济适用房购买资格，故日盛公司与胡辉辉以房抵债的约定尚无法得到实现”。巧妙地回避了有关合同效力的评判问题。

由于单位集资建房多发生在政府机关或大型国企中，所以，在现实生活中可能会存在有的房屋成为“历史遗留问题”，缺乏报建手续、无法解决办证等实际问题。

对此类案件的审理思路，广东省高级人民法院就黄建友、深圳市龙岗区龙岗街道动物防疫监督所房屋买卖合同纠纷案【（2017）粤民申3731号】所作出的民事裁定书具有一定的参考价值，该案民事裁定书载明：“根据本案查明的事实，涉案房屋虽属于单位集资建房性质，但经一审法院向深圳市房地产权登记中心和深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局分别发函询问涉案房屋所在楼房的性质和权属情况，了解到未能查到涉案房屋所在楼房的办证信息，也无法核查到该楼房的相关用地情况。

即从现有证据看，没有证据显示涉案房屋所在大楼取得合法的报批报建手续。而对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家相关行政机关的职权范围；且涉案房屋已作为行政事业单位的物业资产移交深圳市龙岗区机关事务管理局。据此，二审法院以在行政主管部门对涉案房屋建设合法性作出认定处理前，黄建友目前不应以民事诉讼的方式主张其权利为由，撤销一审判决并驳回黄建友的起诉并无不当”。

作者：党阳光

陕西韬达律师事务所