长租公寓是近年来兴起的一种新型房屋租赁模式，又称“单身合租公寓”“白领公寓”，其基本模式为：经营平台对从业主处租赁而来的房屋或自有房产进行装修改造，在配齐家具、家电及生活设施后以单间形式出租给有住房需求的租客。

对业主来说，无须花费大量的时间打理和管理租房；对租客来说，由于长租公寓经营平台拥有大批比较优质的房源，租客会享有更多的选房权利以及更方便的选房流程。面对居高不下的房价，质优价廉的长租公寓非常受广大年轻人的青睐。

2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，住房租赁市场获得国家政策的大力支持，其本意是要落实长效机制，坚持“房住不炒”的定位，进而促进形成“租购并举”“住有所居”的房地产市场，使其平稳健康发展。

2020年1月，在中国拥有40多万间房间的长租公寓经营平台——蛋壳公寓在纽交所挂牌上市，共募集超过1.49亿美元资金，市值达到27亿美元。然而在长租公寓野蛮式发展的同时，监管尚未跟上脚步，导致市场乱象横生。

2020年底，长租公寓行业频繁出现“租金贷”“暴雷”“高进低出”“长收短付”等标签，多家长租公寓经营平台倒闭或“跑路”,引发业主和租客大规模维权，进而引起社会的广泛关注。

研究发现，各长租公寓经营平台与租客签订的合同文本名称较为单一，均为《房屋租赁合同》,而其与业主签订的合同文本名称却种类繁多，例如：《房屋托管合同》《资产管理服务合同》《房屋出租委托代理合同》等，只不过合同内容上大同小异。

以《房屋托管合同》为例的此类合同在名义上虽然含有委托之意，但是由于其并非传统的委托合同或租赁合同，一方面从名称上很难判断性质，从内容上来看具有一定的迷惑性。另一方面，在具体的司法实践中也存在着不同的裁判观点。因此，本文接下来以《房屋托管合同》为例，重点探析分散式长租公寓经营平台与房屋业主所签订合同的法律属性，以及对业主和租客权利义务的影响。

一、房屋托管合同定性的必要性

从《房屋托管合同》的内容来看，其中既具有委托合同性质的相关条款，例如“甲方(房屋业主)委托乙方(长租公寓经营平台)管理运营系争房屋”；也具有租赁合同的相关特征，例如合同中就房屋出租的期限、租金及租金支付方式等作出明确约定。然而，租赁合同与委托合同中双方当事人的权利义务有较大区别，具体如下：

首先是当事人的权利和义务内容不同。租赁合同关系中，在业主同意长租公寓经营平台将房屋进行转租的前提下，平台的转租期限只要在承租期限内即可，至于平台在转租合同中与租客约定的关于租金金额、支付方式和时间等权利义务内容，根据合同相对性原则,均不受原合同的约束。

而在委托合同关系中，长租公寓经营平台作为受托人，在业主委托授权范围内代表业主出租房屋，由此产生的法律后果也由业主承担。

根据《民法典》合同编的相关规定，在受托人不存在故意或重大过失的情况下，只有当委托合同有偿时，因受托人过错造成损失的，委托人才可以请求其赔偿损失。

其次是经营平台的风险负担不同。租赁合同关系中，无论经营平台是否享有房屋转租权，均不免除其向房屋业主支付租金的义务，空置房屋带来的租金损失风险由其自行承担。

而在委托合同关系中，平台作为受托方，接受房屋业主的委托将房屋进行出租，一方面由作为委托方的业主负担平台在出租房屋过程中支付的相关费用，另一方面在经营平台依约履行完毕房屋业主的委托事项后，业主应当按照合同约定支付平台报酬，因此房屋空置带来的租金损失风险无需由长租公寓经营平台承担。

再次是当事人享有的解除权不同。租赁合同关系中，除不定期租赁合同之外，无论是经营平台还是房屋业主，在没有约定的情形下只享有《民法典》第563条规定的符合特定条件的法定解除权。

而在委托合同关系中，如若双方事先并未作出特别约定来排除适用《民法典》明文规定的委托合同的任意解除权，则经营平台和房屋业主在该合同中均享有任意法定解除权。

最后是因合同所引发纠纷的管辖不同。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，因房屋租赁合同产生的纠纷适用专属管辖原则，由房产所在地法院管辖，且当事人双方不得协议变更。

因委托合同产生的纠纷则无此限制，适用一般地域管辖的原则，即当双方当事人未在合同中约定管辖法院或约定不明确时，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

通过对比不难发现，在委托合同中，处于受托人地位的平台在承担较小风险的同时，享有的权利也有所限制，在租赁合同中则恰恰相反。

因此长租公寓经营平台通过《房屋托管合同》,一方面以带有“托管”“委托”等名称的形式上的委托合同来规避风险，另一方面又以精心设计的合同条款使其实际享有租赁合同关系中的权利。

二、司法实践中房屋托管合同定性的现状

（一）立案案由不统一

司法实践中，有关长租公寓所涉合同纠纷的立案案由不尽相同。以自如公寓为例，在北大法意数据库中将“上海自如资产管理有限公司”作为关键词进行检索后发现，民事立案案由中有关合同纠纷的共71起，其中租赁合同纠纷46起，委托合同纠纷16起，居间合同纠纷1起。因此，从法院立案案由中我们也不难发现在司法实践中对该类合同的定性也是莫衷一是。

（二）管辖权异议阶段认定不统一

法院在相关案件中对当事人在提交答辩状期间提出的管辖权异议的处理结果也有所不同。

第一种情况是当法院将《房屋托管合同》认定为租赁合同时，排除当事人双方在合同中的约定管辖条款，适用专属管辖。例如上海市徐汇区人民法院在[2018]沪0104民初2462号民事裁定书中认为双方签订的合同符合房屋租赁法律关系的构成要件，实为租赁合同，故按照不动产纠纷确定管辖。

第二种情况是当法院将《房屋托管合同》认定为委托合同时，认定双方在合同中的约定管辖条款有效。例如合肥市蜀山区人民法院在[2019]皖0104民初9659号民事裁定书中认为合同双方已通过书面协议确定管辖法院，进而将案件移送有管辖权的人民法院。

第三种情况是法院尊重原告的意思自治，不对合同性质进行主动审查。例如上海市第一中级人民法院在[2019]沪01民辖170号民事裁定书中以原告认为案件系委托合同纠纷为由来认定案由，进而适用合同中约定管辖条款。

（三）审判阶段认定不统一

对于《房屋托管合同》的性质，即使同一法院在审判过程中也存在不同的认定结论。

第一种情况是将其认定为委托合同。在张伟诉紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(蛋壳公寓)房屋租赁合同纠纷一案中，原告租客张伟主张撤销其与蛋壳公寓平台签订的租赁合同，认为蛋壳公寓平台与其签订租赁合同的行为系无权代理。

虽然本案中房屋业主与经营平台签订的《房屋托管合同》之性质并非争议焦点，因此法院并未对合同条款进行仔细审查。但法院认为蛋壳公寓经营平台将房屋出租、收取租金收益、获得报酬等行为均已取得房屋业主的委托授权，认定其不存在超越代理权的行为，这在一定程度上表明法院认为《房屋托管合同》属于委托合同。

第二种情况是将其认定为租赁合同。在洪辉语诉南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，《房屋托管合同》的性质成为争议焦点。法院认为，根据双方所签合同的内容，一方面长租公寓经营平台并未向房屋业主收取委托费用，另一方面却在合同中约定平台向业主支付固定租赁回报，同时业主亦无权对平台的租赁行为进行约束和干涉。

双方约定的权利义务内容表明合同的租赁属性远大于委托属性，因此即使长租公寓经营平台与租客所签租赁合同中明确房屋业主为出租人、经营平台为代理人，也不能否认房屋业主与经营平台之间的租赁合同关系。

根据上述情况不难发现，认定《房屋托管合同》性质的关键在于其内容。《房屋托管合同》约定房屋业主无权限制和干预经营平台的对外出租行为，同时无论房屋是否实际处于空置状态，业主均需给予其空置期，并且该空置期间的长短不影响经营平台承担向业主支付收益的义务。

上述内容均已表明合同具有明显的租赁属性，故笔者认为法院将《房屋托管合同》等类似合同认定为租赁合同更具合理性。

三、平衡租客与房屋业主利益的思考

在长租公寓“爆雷”的背景之下，当经营平台公司破产或卷款“跑路”后，租客与房屋业主的合法利益如何平衡成为亟需解决的问题。

基于前文分析，在租赁合同关系中，经营平台以出租人的主体地位将房屋进行转租，系转租合同关系中的适格当事人。因此，因合同履行纠纷产生的法律责任由其自行承担是自不待言的。

与此同时，在经营平台已将房屋转租且已向租客收取租金的情况下，如其因故停止经营，且未按《房屋托管合同》之约定向房屋业主支付房租收益，根据合同相对性原则[2]，房屋业主有权要求作为次承租人的租客搬离房屋，同时租客以已将租金向经营平台支付为由进行的抗辩亦得不到法院支持。

而在委托合同关系中，经营平台则是以业主代理人的身份将房屋出租给租客，本质是以房屋业主的名义与租客签订租赁合同，房屋业主作为实际出租人受上述租赁合同约束。因此，在因长租公寓经营平台停止经营而造成违约时，业主无权以其非合同相对人为由拒绝承担相应法律责任。

值得注意的是，在《房屋托管合同》被认定为租赁合同的前提下，以房屋业主代理人身份与租客签订的租赁合同的效力如何?租客能否以已经将租金支付给经营平台来抗辩房屋业主的腾退请求?

笔者认为，《房屋托管合同》的签订主体为经营平台与房屋业主，租客并不涉及其中，因此不能苛求租客承担该合同内容的审查义务，更不能要求其准确定性该合同的性质。

只要租客在与经营平台签订房屋租赁合同时对方出具房屋业主的授权委托书或其他类似文件，其即有充分的理由认为经营平台系房屋业主之代理人。此时为保护租客的信赖利益与合同的交易安全，应当认定经营平台的代理行为构成表见代理,进而由被代理人房屋业主承担相应的法律责任，即将长租公寓经营平台向租客收取租金的行为视为租客已向业主支付租金。

当经营平台公司出现破产或停止经营等情况时，其与房屋业主的纠纷不能影响租客的承租权，即房屋业主无权要求租客腾退房屋或再行支付房租。

四、结语

长租公寓之所以频频“爆雷”，原因在于经营平台将其代为预先收取的租金挪用于自身市场的扩张，发生资金链断裂，从而导致破产。在法律层面，经营平台与房屋业主所签订的合同文本不规范、条款模糊、性质不明，对租客的合法权益也造成影响。

2020年9月，国务院住建部出台《住房租赁条例(征求意见稿)》并公开征求意见，对目前长租公寓经营平台违规经营的情况有针对性地通过单独一章内容进行规范，明确经营平台及其从业人员需履行的职责和禁止的行为。长租公寓行业在国内的发展不过十年，目前仍处于探索阶段，但可以预见的是，随着监管的到位以及行业规范的不断完善，长租公寓行业的可持续高质量发展是大势所趋。

作者：冯苗

陕西韬达律师事务所