随着我国城市化推进和新农村建设的发展，越来越多的人将会面临征收方面的问题。

我国土地性质分为国有土地和集体土地。因土地性质不同，行政机关实施征收时所适用的征收程序受不同的法律、法规调整。因此一旦启动征收，首先要明确的就是房屋所在地的土地性质，因为国有土地和集体土地上房屋的征收有重大的区别。

易言之，国有土地上房屋的征收与集体土地（及地上房屋）的征收，虽均为征收，但依照我国法律法规，二者在征收主体、征收对象、征收程序、征收补偿安置内容和方式等方面均存在明显区别。

一、从征收主体看

国有土地上房屋征收主体由市、县级人民政府作出征收决定；集体土地征收需省级人民政府或国务院批准，由市、县级人民政府予以公告并组织实施。

二、从征收对象看

国有土地上房屋征收针对的是房屋，国有土地使用权一并征收，即“地随房走”；集体土地征收针对的是土地，地上房屋随集体土地一并收回，即“房随地走”，不存在仅征收房屋而不征收土地的情况。

三、从征收程序看

国有土地上房屋征收主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行；而集体土地征收主要依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定的程序进行。

（一）国有土地上房屋征收的流程

1、建设单位提出用地申请，启动征收程序。

2、市县级人民政府确定征收部门。

3、房屋征收部门对征收范围内的房屋进行调查登记，公布调查结果。

4、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市县级人民政府进行公告，征询意见，根据被征收人的意见进行修改。

5、在被征收范围内，由有资质的第三方机构进行社会稳定风险评估。

6、征收主体确保征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

7、市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。

8、被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

9、房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的，应当遵守有关法律、法规的规定。

10、房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度，加强对房屋征收档案资料的管理。

（二）集体土地征收流程

为了公共利益需要，确需征收农民集体所有土地的，由市、县（市）人民政府组织开展征收农民集体所有土地工作。

1、发布土地征收启动公告。市、县（市）人民政府对符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定情形，确需征收土地的，在市、县（市）人民政府门户网站发布土地征收启动公告,同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地张贴，公告期限不少于10个工作日。

2、土地现状调查。市、县（市）人民政府应当组织开展拟征收的土地现状调查工作。土地现状调查的内容包括土地权属、地类、面积，以及农村村民住宅（含权属、面积等）、其他地上附着物和青苗的权属、种类、数量等信息。

3、开展社会稳定风险评估。

4、编制征地补偿安置方案。

5、征地补偿安置公告。征地补偿安置方案拟定后，市、县（市）人民政府应在市、县（市）人民政府门户网站发布,同时在拟征收土地的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组所在地予以公告，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，公告时间不少于30日。土地现状调查结果应与征地补偿安置方案一并公告。

四、从征收补偿安置的内容、方式来看

国有土地上房屋征收主要是通过评估的方式确定被征收房屋的价值，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十五条确定的项目进行补偿；而集体土地征收涉及土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿标准以及住房安置等，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，由省、自治区、直辖市确定。因此，行政机关针对不同征收对象实施征收时，应当区分土地性质适用不同的征收程序。

（一）国有土地上房屋征收的补偿

1、被征收房屋价值的补偿

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

房屋征收部门与被征收人依照规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

4、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

5、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

6、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

7、房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

8、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

9、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（二）集体土地上房屋征收的补偿

1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。

2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。

3、安置补助费的归属、使用：　

(1)由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。

(2)由其他单位安置的，支付给安置单位。

(3)不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

征地的补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。对于这几项费用的给付，《<中华人民共和国土地管理法>实施条例》相关规定的：土地补偿费归农村集体经济组织所有; 地上附着物补偿费和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

征地的安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费。

五、从征收的前提条件看

《土地管理法》第四十五条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定了在什么前提下可以进行集体土地和国有土地上房屋的征收。简单来说，国有土地上房屋拆迁的原因既可以是基于公共利益需要，也可以是基于商业开发；集体土地上房屋征收则应当基于公共利益之需要，根据法定程序，获得批准后将集体土地征收为国有。

六、从强执程序看

国有土地上的房屋在征收过程中，被征收人与征收部门因就补偿标准达不成一致，所以在方案规定的期限内签署不了补偿安置协议的，作出《房屋征收决定》的市、县级人民政府应当按已经公告的征收补偿方案作出《房屋补偿决定》，并且也需要在征收范围内予以公告。如果被拆迁人在法定期限内未复议亦未诉讼的，则市、县级人民政府应当依法申请人民法院强制执行。集体土地上房屋的强制拆除一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后，向法院申请强制拆除。也就是说，当因补偿标准不一致而未达成补偿协议时，征收部门向被征收人作出的文件不同，在具体强制执行程序上也是有较大区别的。

作者：高志杰律师

陕西韬达律师事务所