本案件是本人实习期间协办的第一起案件，重提予以纪念。

案情介绍

2015年10月，李某与某城投公租房建设有限公司签订了租赁合同，承租了该商铺房屋，租赁期限为2年。合同约定，在租赁期限内，如未经某城投公租房建设有限公司同意，李某不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。同年10月，李某私自与赵某签订了为期两年的《商铺租赁合同》，赵某承租后对店铺进行装修并办理了工商营业执照。

由于各种因素导致店铺的生意一直处于亏损状态，赵某从2016年7月1日起开始拖欠租金，李某多次催要无果。无奈之下，李某一纸诉状将赵某起诉至人民法院，请求解除两人签订的《商铺租赁合同》，由赵某支付房租及将房屋恢复原状的费用，同时支付违约金若干元。

李某未经出租方同意，把商铺房屋转租给赵某，“擅自转租”有效吗？

法庭上，被告赵某辩称：该商铺的所有权并非原告李某，该房屋系原告非法转租，且由于原告的欺诈行为导致他与原告签订《商铺租赁合同》，不但可以不支付租金，原告还得赔偿被告店面装修损失费，驳回原告对被告的诉讼请求。

一审法院认为

李某与赵某双方于2015年10月15日签订《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。

本案赵某2016年7月1日至今的租金未向李某支付，李某以赵某拖欠租金为由，起诉要求解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。因合同解除，赵某之占用已无合法根据，自然应当负有交还房屋之义务。

关于赵某主张的恢复原状之费用问题。从双方签订的租赁合同内容来看，双方约定合同期满后柜台的改善或增设他物的可移动设备设施由赵某自行处理，但无拆除其他装饰物并恢复原状之约定。现李某再行要求赵某赔偿恢复原状的费用，于法无据。

法院还认为，赵某与李某签订的租赁合同第十八条特别约定，在合同期内若因李某转租造成房屋产权方要收回租赁权，同时给赵某造成损失的，由李某承担赔偿责任。且赵某在申请个体工商户注册登记时提供给工商行政管理机关的租赁合同显示，赵某对于涉案店铺的所有权属于某城投公租房建设有限公司知情。

据此，法院一审判决被告赵某归还李某店铺，支付租金，违约金。

一审判决后，赵某在法定期间内提起上诉。

二审法院认为关于涉案租赁合同的转租问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

本案中，直至二审法庭辩论终结，针对李某的转租行为，某城投公租房建设有限公司仅要求李某予以整改，无证据显示其要求与李某解除租赁合同或者认定涉案转租合同无效。

可见，本案李某与赵某间的转租合同并未因出租人某城投公租房建设有限公司请求认定转租合同无效而受到影响，故本案转租合同有效，对签约双方具有约束力。

二审法院维持一审法院判决的支付租金，违约金，同时确认商铺的交还时间。

律师说法

承租人以出租人非法转租，该租赁合同是否无效？

律师认为，从本案查明的事实而言，发生在《民法典》适用前，李某与赵某签订的《商铺租赁合同》，依据《合同法》225条规定，承租人对租赁物享有收益的权能，租赁期间承租人擅自转租收取的租金合法，对出租人不构成不当得利。李某有权收取相应的租金。

同时《最高人民法院审理城镇房屋租赁司法解释》（法释[2009]11号）第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

本案某城投公租房建设有限公司仅要求李某予以整改，并未要求确认涉案转租合同无效，或解除租赁合同，故本案转租合同有效，对签约双方具有约束力。

《民法典》第723条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”。

其中，承租人可以请求减少租金或不支付租金的表述，背后的潜在含义是“租赁合同有效”。同时，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》关于这个问题也有论述，即“承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响”。

由此可以看出，因擅自出租他人之物订立的租赁合同，擅自出租他人之物的事实，不影响租赁合同效力，即不存在其他效力瑕疵，合同有效。 

虽然擅自转租合同有效，但是出租人作为物权人，在知晓转租事宜时，出租人根据《民法典》第七百一十六条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。等规定在六个月内享有解除权。

转租行为在日常生活中较为常见，在涉及房屋租赁时，无论出租人或承租人都应多加注意；承租人应注意审查房屋权属情况，了解出租人是否享有房屋所有权或转租权，认真审核租赁合同；房屋所有人要注意观察出租房屋动态，发现擅自转租及时作为以维护自身合法权益。

作者：邓万青律师

陕西韬达律师事务所